De ce au crescut solicitarile pentru PUD si PUZ?

Lipsa de educatie in domeniul imobiliar coroborat cu diverse neclaritati sau viduri legislative a condus la posibilitatile de specula si managament deficitar a fondului imobiliar neconstruit. Daca in interiorul oraselor au aparut parcele de teren sub dimensionate ca urmare a succesiunilor si divizarilor intre cel putin doi proprietari, in zona periurbana fostelor terenuri agricole le-au fost schimbata categoria de folosinta in curti constructii, pe acestea edificandu-se ansambluri rezidentiale noi de locuinte individuale (case) si locuinte colective (blocuri).

Pentru a intelege rolul PUD si PUZ trebuie sa intelegem documentatiile de rang superior si ce efecte produc acestea. Pornind de la scara mare la nivel national se elaboreaza Planul de Amenajare a Teritoriului National (PATN), la nivel regional se elaboreaza Planul de Amenajare a Teritoriului Zonal (PATZ), teritoriul judetean se planifica cu ajutorul Planului de Amenjare a Teritoriului Judetean (PATJ). Aceste documentatii de amenajare a teritoriului sunt din categoria celor programatice, strategice, directoare care definesc o dezvoltare a unui amplu teritoriu intr-o perioada de timp cuprinsa intre 15 si 50 de ani si sunt contractate de catre Autoritatile Centrale sau Locale, dupa caz, si intocmite de catre specialisti RUR (Registrul Urbanistilor din Romania) avand competentele necesare.

Planul Urbanistic General (PUG) al unei localitati este documentul de reglementare in care se preiau informatii din documentatiile de amenajare a teritoriului mentionate anterior, care se completeaza cu specificul local. Prin PUG se stabilesc conditiile tehnice si urbanistice in care se poate construi pe intregul teritoriu al unitatii administrative (comuna, oras, municipiu). Documentatia PUG se actualizeaza de regula la 10 ani. Documentatia PUG fiind elaborata la scara 1:5000 nu permite detalierea unor situatii particulare a unor zone, de aceea astfel de areale urmeaza a fi detaliate prin contractarea unui Plan Urbanistic Zonal (PUZ) care fiind intocmit la scara 1:2000 permite evidentierea unor disfunctionalitati si modalitatea de rezolvare a acestora, particular la nivelul zonei prin corelare cu prevederile din PUG.

Planurile Urbanistice Zonale (PUZ-uri) se intocmesc de catre Autoritatea Publica (Primaria) sau de catre persoane private (fizice sau juridice) atunci cand unele informatii sunt insuficiente sau neclare in PUG, fie datorita unor schimbari in dezvoltarea zonei, determinata de dinamica pietei constructiilor si investitiilor. Toate prevederile documentatiilor PUZ se preiau in PUG in momentul actualizarii acestuia de catre Autoritatea Locala.

Planul Urbanistic de Detaliu (PUD) se intocmeste in anumite conditii pentru stabilirea amplasamentului constructiilor pe parcela, raporturile care se stabilesc intre acestea si constructiile de pe parcelele vecine si modalitatile de asigurare a acceselor auto. Orice documentatie PUD va fi insotita de o ilustrare volumetrica a obiectului de arhitectura propus in vederea stabilirii raporturilor acestuia cu situl si integrarea in contextul urbanistic studiat.

In majoritatea localitatilor cu rang de oras sau municipiu autoritatile locale au prelungit valabilitatea PUG-urilor in mod repetat prin hotarari de consiliu local. Actualizarea unei documentatii PUG este de durata, aproximativ doi ani, in special datorita numeroaselor avize care trebuie obtinute si introducerii pe ordinea de zi a mai multor comisii tehnice de avizare. In plus, actualizarea PUG produce inevitabil dispute intre actorii urbani: autoritatea locala, institutiile publice, proprietarii privati de terenuri, dezvoltatori, investitori, operatori de retele, etc. Aceste dispute sunt generate de interesele fiecarei parti, acesta fiind motivul pentru care conducatorii Autoritatii Locale evita pe cat se poate actualizarile PUG-urilor, din dorinta de nu intra in conflicte, multe dintre acestea putand ajunge in mass media.

Tinand cont de cele expuse se ajunge in multe cazuri sa fie intocmite documentatii PUZ pentru rezolvarea diverselor situatii cum ar fi: introducerea in intravilan a unor suprafete, schimbarea coeficientilor urbanistici, schimbarea functiunii unei zone sau completarea cu functiuni complementare, etc. Pentru terenurile care au ajuns sa aibe suprafete foarte mici, in general sub 250mp, ca rezultat al divizarilor in urma mostenirilor este obligatoriu intocmirea unei documentatii PUD.

Nevoia de dezvoltare de noi locuinte si functiuni care sa le deserveasca apare la periferia urbana, iar majoritatea locuitorilor isi doresc sa fie cetateni ai orasului si mai putin ai comunelor periurbane, astfel ca daca in limitele teritoriale ale oraselor exista inca terenuri disponibile pentru noile dezvoltari acestea sunt primele care sunt exploatate in interes imobiliar, cu precadere rezidential, urmat de comercial, servicii si ulterior dotari publice. Aici apare necesitatea PUZ pentru realizarea unor parcelari, delimitarea edificabilelor, stabilirea modului de construire, de ocupare a terenurilor, de precoordonare a retelelor de utilitati publice, etc.

In cazul terenurilor din interiorul orasului, mai ales cele amplasate in vechiul tesut urban, in zone centrale sau semi-centrale, marile dezvoltari rezidentiale sunt mai putine, in schimb investitiile private pentru locuinte individuale, semicolective sau colective de mici dimensiuni sunt cele mai uzuale. De la caz la caz este nevoie fie de PUZ, fie de PUD, depinzand de functiune si de coeficientii care sunt necesari in proiectarea de arhitectura a obiectivului de investitii.

Avand in vedere dificultatile pe care le intampina Autoritatile Locale in actualizarea documentatiilor PUG tot mai multi investitori privati aleg optiunea de a finanta elaborarea unor documentatii PUZ sau PUD, dupa caz, din fonduri proprii pentru a putea edifica pe acele amplasamente, imobilele pe care le doresc. In fapt, acesta este motivul real pentru care in ultimii 3-4 ani observam o cerere crescuta a documentatiilor PUZ sau PUD, dispuse de catre serviciile de urbanism din cadrul primariilor, ca urmare a solicitarilor inaintate de beneficiari si care nu se incadreaza in prevederi PUG privind autorizarea directa a lucrarilor de constructii.

In cadrul societatii de proiectare in urbanism, arhitectura si inginerie ONE DESIGN am dezvoltat un sistem integrat de proiectare urbana si arhitecturala care vine sa raspunda majoritatii cererilor si conditiilor de amplasamente. De aceea in prezent ne situam intre acei furnizori de solutii integrate adaptate la dorintele clientului si care corespund atat cadrului legal cat si conditiilor solicitate de catre comisiile tehnice de avizare a documentatiilor de urbanism din cadrul primariilor.

Estimam ca cererea pentru documentatii PUZ si PUD sa urmeze un trend ascendent ca urmare a diverselor operatiuni notariale care se deruleaza in fiecare zi si dorintei intense a multori persoane de a-si construi propriile imobile adaptate nevoilor, mai ales in contextul pandemic actual care a schimbat major modul de a trai, de a lucra si de interactiona cu ceilalti.

arh. urb. Alexandru-Cristian BALAN
Fondator One Design S.R.L. – Societate de proiectare in urbanism, arhitectura, inginerie si design