Acest website foloseşte cookies pentru a îmbunătăţi calitatea informaţiilor oferite vizitatorilor. Prin continuarea navigării ești de acord cu modul de utilizare a acestor informații.
Probabil aceasta este prima intrebare pe care o adreseaza orice investitor, urmata inevitabil de cat costa un PUZ. Pentru ambele intrebari raspunsul unui arhitect sau urbanist este cat se poate de vag: depinde. De ce depinde, care sunt conditionarile, problemele si toate etapele care determina durata si costul aflati in acest articol.
Asa cum am aratat in alte articole despre documentatiile de urbanism dorata de elaborare si aprobare a unui PUZ (Plan Urbanistic Zonal) este determinata de tema de proiectare, amplasament si conditiile de teren. Un PUZ pentru lotizare de locuinte aflat intr-o comuna cu siguranta va dura mai putin decat un PUZ pentru modificarea unei zone astfel incat sa permita constructia de imobile cu locuinte colective (blocuri). Atunci cand vorbim despre amplasament este importanta nu doar locatia acestuia (central, semi-central, periferic sau extravilan) ci si conditiile tehnice ale acestuia referindu-ne la prezenta unor retele tehnico-edilitare, de servituti, de acces, etc.
Orice documentatie de urbanism se initiaza prin eliberarea certificatului de urbanism. Apoi putem imparti procesul in cinci etape dupa cum urmeaza:
Daca alocam fiecarei etape minim o luna termenul total este de minim cinci luni de zile. Dar aceasta alocare este nerealista daca ne raportam la pasii care trebuie parcursi in fiecare dintre aceste etape, actorii implicati, termenele de raspuns ale acestora si timpul efectiv pentru prelucrarea informatiilor si transpunerea lor in documente si planuri. Daca alocam o medie de doua luni fiecarei etape incepem sa ne apropiam de adevar, ajungand la un timp real de zece luni. In realitatea repartitia timpului pe etape difera pentru fiecare obiectiv, dar in principiu intre sapte si zece luni este o perioada minima reala cat dureaza un PUZ.
Termenele sunt dictate de parcurgerea etapelor de informare si consultare a populatiei, de obtinerea avizelor si acordurilor care sunt conditionate unele de altele si cel mai important de termenele de analiza a documentatiilor in cadrul comisiilor si consiliilor. Daca pentru un anume aviz este necesara dezbaterea intr-o comisie tehnica a carei perioada de intrunire este lunara, este de la sine inteles ca termenul va creste proportional.
Este important de subliniat faptul ca o documentatie de urbanism de tip PUZ produce niste schimbari ale cadrului general asa cum a fost definit in PUG (Planul Urbanistic General). Este foarte adevarat faptul ca foarte multe localitati, comune, orase sau chiar municipii, beneficiaza si in 2021 de acelasi PUG intocmit in anii 2000, ale caror prevederi nu sunt corelate cu schimbarile aparute intre timp. Conform legislatiei in vigoare documentatia PUG se actualizeaza odata la zece ani si preia toate prevederile PUZ-urilor intocmite intre timp, creand un cadru unitar si stabilind noile reglementari urbanistice in baza carora se vor emite autorizatii de construire.
Intelegand ca printr-un PUZ se poate schimba radical caracterul unui areal, autoritatea publica locala trebuie sa se asigure sunt obtinute toate acele avize si acorduri de la institutiile abilitate astfel incat regulamentul local de urbanism care se aproba prin HCL sa fie cat mai bine fundamentat astfel ca atacarea acestuia in instanta sa fie inutila. Un PUZ intocmit deficitar, lipsit de anumite avize si care totusi a fost aprobat poate fi contestat, iar instanta poate dispune anularea actului prin care a fost aprobat, respectiv hotararea de consiliu local, prin constatarea nerespectarii procedurilor legale. Iata un alt motiv pentru care un PUZ dureaza.
Despre PUZ-ul pe parcela s-a discutat in numeroase randuri si asa cum este prevazut in legislatie, astfel de documentatii sunt interzise. Dupa cum ii spune si denumirea Plan Urbanistic Zonal, se refera la un areal in care acesta isi produce efectele. Desigur ca exista o parcela care genereaza PUZ, exista o zona de studiu definita prin avizul de oportunitate emis de catre arhitectul sef al localitatii si exista o zona de reglementare. Dar este important de inteles tipul reglementarii solicitate care in fapt determina numarul de avize si complexitatea acestora.
Tot in sprijinul ideii de complexitate vin si studiile de fundamentare care, in functie de tipul interventiei urbanistice, pot fi mai multe sau mai putine si asa cum le spune si numele, fundamenteaza solutia urbanistica. Prin aceste studii de fundamentare se analizeaza situatia existenta si cadrul de la care se porneste pentru a se crea propunerea interventionala. Din nou putem afirma ca un amplasament in camp are mai putine studii de fundamentare decat unul central, dar exista suficiente cazuri in care s-a constatat ca si amplasamentele „in camp” pot fi generatoare de probleme.
Tot referitor la termene este indicat sa amintim faptul ca durata de avizare depinde de complexitatea interventiei si de cat de cuprinzatoare au fost realizate anumite studii de teren. In plus, in anumite cazuri exista acea conditionare de emitere a unui aviz in baza unui alt aviz. Unul din cazurile concrete este cel cand pentru emiterea acordului de mediu este necesar avizul Serviciului Judetean de Gospodarire a Apelor care se elibereaza in baza unui referat intocmit de INHGA (Institutul National de Hidrologie si Gospodarire a Apelor), a unui studiu hidrogeologic si unei documentatii tehnice intocmita de o societate atestata de catre Ministerul Apelor si Padurilor. Iata, cum trei documente si documentatii constituie baza unui aviz care fundamenteaza un alt aviz. Este limpede de inteles pentru orice ca in astfel de situatii termenele cresc ca durata de timp.
Daca ne referim la durata de aprobare ar fi important de subliniat doua termene extrem de importante: primul referitor la periodicitatea intrunirii Comisiei Tehnice de Amenajare a Teritoriului si Urbanism (CTATU), agenda acesteia si al doilea cel referitor la data intrunirii Consiliului Local. Asa cum am mentionat si in alte articole, PUZ-ul avizat CTATU merge la arhitectul sef care emite acordul final, de acolo catre directia juridica, apoi catre Consiliul Local care analizeaza totul in sedinta in care este introdus pe ordinea de zi. Avand in vedere cele mentionate, aceste termene nu pot fi gestionate nici de catre proiectant, nici de catre beneficiar. In plus, din momentul aprobarii HCL pana la publicarea acesteia, documentele ajung la Prefectura pentru obtinerea avizului de legalitate, aceasta perioada nefiind mentionata in majoritatea cazurilor. Daca CTATU se intruneste lunar, iar Consiliul Local la fel, consideram ca un termen de doua luni plus inca doua saptamani alocate pentru Prefectura, in total doua luni si jumatate pentru aprobare, este un termen minim. Facem aceasta precizare deoarece este posibil ca in sedinta CTATU documentatia sa nu fie aprobata din prima si sa necesite completari si modificari, fapt care conduce automat la decalarea termenelor.
Ar mai fi un aspect important de retinut care mi-a fost sesizat de catre un investitor privat referitor la faptul ca PUZ-urile initiate de privat dureaza mai mult decat cele initiate de institutiile publice. Este foarte adevarat acest lucru, iar justificarea este data de faptul ca interesul public primeaza interesului privat, iar institutiile implicate aloca mai multe resurse pentru rezolvarea intr-un timp mai scurt a avizelor si acordurilor. In plus, este interesul consiliului local de a se reuni in sedinta extraordinara pentru aprobarea unui PUZ de interes public, in baza caruia se va putea construi o scoala, o gradinita sau orice alt obiectiv public, ce va deservi mai bine comunitatea. Investitorii privati nu trebuie sa fie suparati din acest motiv, deoarece interventiile autoritatilor locale sunt in interesul general al comunitatii si nu sunt generatoare de profit ca in cazul investitiilor private.
Iata doar cateva dintre aspectele care ne fac pe noi arhitectii si urbanistii sa raspunde la intrebarea „cat dureaza un PUZ” prin sintagma „depinde”. La One Design incercam sa estimam cat se poate de bine termenele de elaborare, avizare si aprobare PUZ pentru fiecare tip de interventie urbanistica in parte, oferind tot sprijinul beneficiarilor, indiferent ca sunt persoane de drept privat sau institutii publice, pentru a ajunge cat mai repede la rezultatul dorit. Totusi, asa cum afirmam in fiecare dintre ofertele noastre, termenele de eliberare a documentelor sunt stabilite de catre fiecare institutie publica in parte, iar noi nu ne putem asuma aceste perioade in cadrul unui contract de prestari servicii.
arh. urb. Alexandru-Cristian BALAN
Fondator One Design S.R.L. – Societate de proiectare in urbanism, arhitectura, inginerie si design